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Wenn die Vermieterin die Wohnung kündigt

Wie Sie vorgehen können, wenn Ihnen die Wohnung gekündigt wurde

Eine Wohnungskündigung kann gleichzeitig oft mit unliebsamen Nebenwirkungen begleitet sein. Nicht nur müssen Sie sich – ungewollt – auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen, führen solche Kündigungen doch auch manchmal zu grösseren Konflikten mit der Vermieterschaft. Was Sie tun können und welche Rechte Sie in einem solchen Fall haben, zeige ich nachfolgend auf. 

Jeder darf kündigen

Der Mietvertrag kann sowohl von Ihnen als Mieter*in als auch von der Vermieterschaft gekündigt werden. Beide haben zudem das Recht, etwas dagegen zu unternehmen, d.h. die Kündigung anzufechten.

In der Schweiz geniesst die Mieterschaft über einen höheren Schutz, was schon bei der Kündigung beginnt. Im Gegensatz zur Mieterschaft muss die Vermieterin die Wohnungskündigung schriftlich auf dem amtlich genehmigten Formular zustellen, ansonsten ist sie nichtig. Als Mieter*in können Sie neben der Anfechtung auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, z.B. weil Sie sich in einer schwierigen Situation befinden und die Suche nach einer neuen Wohnung dadurch erheblich erschwert wird (sog. Härtefall).

Sind Sie der Meinung, die Kündigung sei zu Unrecht erfolgt und möchten Sie diese deshalb anfechten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. 

Wann haben Sie als Mieter*in das Recht die Wohnungskündigung anzufechten?

Die Gründe für eine Kündigung durch die Vermieterschaft können vielfältig sein und nicht immer ist diese auch anfechtbar. Folglich sollten Sie vorab die Gründe der Kündigung kennen, um über eine eventuelle Anfechtung entscheiden zu können. Erfolgte die Kündigung ohne Begründung, können diese von der Vermieterin verlangt werden.

Kündigungen aus reiner Schikane sind nichtig.

Wurde eine Kündigung beispielsweise aus reiner Schikane ausgesprochen oder die Begründung ist ein offensichtlicher Vorwand, liegt ein Verstoss gegen Treu und Glauben vor. Dazu hier noch ein paar weitere Beispiele solcher missbräuchlicher Kündigungsgründe (Liste nicht abschliessend):

  • Die ansonsten pünktlich zahlende Mieterschaft ist um einige Tage mit der Bezahlung im Rückstand.
  • Kündigung weil der oder die Partner*in eingezogen ist.
  • Die Mieterschaft erhebt Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z.B. notwendige Instandstellungsarbeiten durch die Vermieterin erfolgen nicht).
  • Weil die Vermieterschaft eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinserhöhung durchsetzen will.
  • Wegen Bagatellen (z.B. Mieter hat Wäsche im Trockner liegen lassen).
  • Wenn sich die Familienverhältnisse ändern, z.B. Heirat, Geburt eines Kindes, Tod des Partners oder der Parterin.

Befinden sich die Vermieter- und Mieterschaft bereits schon in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, so besteht während dieser Zeit ein Kündigungsschutz (d.h. es darf nicht gekündigt werden). Gewinnt dabei die Mieterschaft oder wird ein Vergleich geschlossen, kann das Mietverhältnis bis zu drei Jahren verlängert werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass keine Mietzinsrückstände bestehen, Mietzahlungen nach Mahnung beglichen werden, die Mieterschaft nicht gegen Sorgfalts- und Rücksichtspflichten verstösst und auch kein Eigenbedarf seitens der Vermieterin geltend gemacht wird. 

Wie gehen Sie bei einer Anfechtung vor?

Erweist sich die Kündigung als missbräuchlich, haben Sie nun das Recht, die Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anzufechten und gleichzeitig eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das bedeutet, dass Sie weiterhin in der Wohnung verbleiben können. Die Erstreckung kann überdies auch unabhängig einer Anfechtung geltend gemacht werden (sog. Härtefall).

Wie ein solches Anfechtungsverfahren abläuft, zeige ich Ihnen nachfolgend Schritt für Schritt auf:

1. Einreichung Anfechtung und/oder Erstreckung

Die Anfechtung der Kündigung als auch das Erstreckungsgesuch müssen innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung eingeschrieben bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden (Kündigungsschutzbegehren). Haben Sie ein befristetes Mietverhältniss ist die Frist innert 60 Tagen vor Ablauf der Vertragsdauer. Die Schlichtungsbehörde lädt daraufhin beide Parteien zur Schlichtungsverhandlung ein.

Selbstverständlich dürfen Sie auch schon an der Schlichtungsverhandlung einen Rechtsbeistand dabei haben.

Das Verfahren vor Schlichtungsbehörde ist kostenlos, solange es nicht mutwillig eingereicht wurde (z.B. aus reiner Boshaftigkeit, um der anderen Partei eins auszuwischen).

2. Schlichtungsverfahren

In der Verhandlung werden beide Parteien angehört. Die Schlichtungsgehörde versucht dabei i.d.R. zwischen den Parteien eine gütliche Einigung zu erzielen, einen sogenannten Vergleich. Dieser wird schriftlich festgehalten und von beiden unterzeichnet. Damit ist das Verfahren beendet.

Schlichtungsbehörde bemüht sich meist um gütliche Einigung

Wird keine Einigung erzielt, kann die Schlichtungsbehörde entweder einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen, der nach Ablauf von 20 Tagen rechtsgültig ist oder eine Klagebewilligung ausstellen, d.h. innert 30 Tagen kann am zuständigen Gericht dann geklagt werden. Ein gerichtliches Verfahren sollte stets wohl überlegt sein, da es nicht nur nervenaufreibend, sondern auch sehr teuer werden kann. 

Wohnungssuche während des Verfahrens – was Sie beachten sollten

Haben Sie ein Erstreckungsgesuch eingereicht, sollten Sie trotz des Verfahrens nicht einfach untätig bleiben, sondern sich ernsthaft um eine neue Wohnung bemühen. Ihre Suchbemühungen werden von der Schlichtungsbehörde geprüft. Deshalb ist es ratsam, auch ein Protokoll der Wohnungssuche zu führen, das auf Verlangen vorgewiesen werden kann.

Etwas verzwickter verhält es sich bei der Anfechtung der Kündigung. Hier kann ein Konflikt entstehen: Entscheiden Sie sich für ein anderes Miebobjekt, wird die Anfechtung gegenstandslos, da Sie die Wohnung ja verlassen. Entscheiden Sie sich jedoch für kein anderes Mietobjekt, um den Ausgang der Verhandlung abzuwarten, könnte der Vorwurf einer selbstverschuldeten Härte laut werden, falls sich die Kündigung letztendlich als gültig erweisen sollte. 

FAZIT

Wie Sie gesehen haben, muss eine Kündigung nicht einfach akzeptiert werden. Das Gesetz gibt Ihnen Mittel in die Hand, etwas dagegen zu tun. Damit Sie die Kündigung aber anfechten können, muss sie missbräuchlich sein und aufgehoben wird sie natürlich nur dann, wenn etwas dagegen getan wird. Denn wo kein Kläger auch kein Richter.

Die Anfechtungsmöglichkeit und die Begründung der Kündigung ist sogenanntes zwingendes Recht. Die Vermieterin darf das im Mietvertrag nicht einfach ausschliessen (wegbedingen), wie z.B. dass die Kündigung nicht zu begründen sei. Solche Klauseln sind nichtig.

Der Ausgang einer Anfechtung und/oder Erstreckung kann nicht pauschal beantwortet werden. Wie so oft, kommt es immer auf den konkreten Fall und die Umstände an.

Haben Sie Fragen zur Kündigung oder zu Ihrem Mietvertrag? Melden Sie sich bei mir Tel. +41 44 506 30 01

Lilian Kokalis

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